von Anne Dibbert in IMMOBILIEN SERVICE ZIMMERMANN
Trotz gesetzlicher Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind die Meinungen von Vermietern und Mietern zur angemessenen Miete oft unterschiedlich, wenn es um eine Mieterhöhung geht.Dem kann vorgebeugt werden.
Liegt die Miete für eine Wohnung unter der ortsüblichen Vergleichsmiete, kann der Vermieter eine Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen (§ 558 BGB). Der Vermieter kann sich hierbei in der Regel auf den örtlichen Mietenspiegel beziehen und muss eine Frist sowie eine Kappungsgrenze beachten. Diese Regelung gilt, wenn nichts anderes vereinbart ist, und führt oft zu Diskussionen. Einfacher ist es, wenn bereits bei Mietvertragsabschluss eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart wird.
Bei der Staffelmiete (§ 557a BGB) wird die Erhöhung der Miete auf mehrere Jahre im Voraus mit Anpassungstermin/en und Euro-Betrag/Beträgen festgeschrieben. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Entwicklung der Mietpreise und Lebenshaltungskosten haben keine Auswirkung auf die Staffelmiete. Ebenso sind Mieterhöhungen wegen Modernisierungsmaßnahmen ausgeschlossen. Anderweitige Mieterhöhungsbegehren entfallen also ganz, und die Beteiligten haben verlässliche Zahlen.
Auch bei der Indexmiete (§ 557b BGB)vereinbaren die Vertragsparteien schriftlich einen Modus zur Veränderung der Miete. Dabei wird die Miete auf Grundlage des vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindexes für Lebenshaltung aller privaten Haushalte angepasst. Die Indexmiete muss jeweils ein Jahr lang unverändert bleiben. Eine Erhöhung wegen Modernisierung ist weitgehend ausgeschlossen. Die Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich mit Angabe der Veränderung des Preisindex und des Betrages in Euro mitgeteilt werden. Eine Zustimmung des Mieters ist nicht erforderlich. Steigen die Preise, steigt auch die Miete. Da in der Regel dann auch das Einkommen steigt, zeigt sich die Indexmiete als eine faire Vereinbarung für beide Seiten.
Unabhängig von der Staffel- oder Indexmiete können vereinbarte Betriebskosten angepasst werden. Welche Regelung für welches Mietverhältnis die beste ist, ist von langfristigen Überlegungen der Vertragsparteien und verschiedenen Faktoren am aktuellen Wohnungsmarkt abhängig. Zur Abschätzung der zeitgemäßen Lösung lohnt es sich, den Rat von Fachleuten einzuholen.
