von Silja Zimmermann in IMMOBILIEN SERVICE ZIMMERMANN
Das Wohnungseigentumsgesetz trat 1950 in Kraft, um die Wohnungsknappheit zu bekämpfen und eine rechtliche Grundlage zu schaffen, damit Menschen gemeinsam ein Haus mit mehreren Wohnungen errichten können. Im Alstertal basieren viele Grundstücksteilungen auf diesem Gesetz, wenn eine von einander unabhängige Grundstücksteilung (Realteilung) nicht möglich ist.
Beim Verkauf eines Einfamilienhauses, das auf einem Grundstück steht, welches nach dem Wohnungseigentumsgesetzt aufgeteilt ist, sind einige Besonderheiten zu beachten. Aus rechtlicher Sicht gehört das gesamte Grundstückallen Miteigentümern gemeinsam. Zwischen den Eigentümern besteht ein Vertrag über die Nutzung des Grundstückes (die „Teilungserklärung“). Unter anderem ist darin geregelt, wem welche Fläche(n) per Sondernutzungsrecht zugeteilt sind, um diese z.B. als Garten oder Einfahrtsbereich zu nutzen.Vor einem Verkauf muss die Teilungserklärung kritisch geprüft werden. Gegebenenfalls kann eine Zustimmung des Miteigentümers zu einem Verkauf erforderlich sein.
Wenn ein älteres Haus auf einem solchen Grundstück steht und es besteht die Überlegung im Zuge eines Verkaufes dieses auch als Bauland anzubieten, muss zunächst beachtet werden, ob es zum Thema Neubau bzw. wesentliche bauliche Veränderungen in der Teilungserklärung Bestimmungen gibt. Wenn nichts geregelt ist, muss der Nachbar bei der Neubebauung zustimmen. Hierfür ist nicht nur eine freundliche nachbarschaftliche Absprache erforderlich, sondern auch eine rechtlich korrekte Fixierung. Oftmals macht es in dem Zuge Sinn, die Teilungserklärung notariell so zu ändern, dass jeder Eigentümer bezüglich der Neubebauung im gewissen Rahmen frei über sein Grundstück verfügen kann. Wenn eine schlüssige Vereinbarung besteht, kann dieses den Verkauf eines solchen Grundstückes deutlich erleichtern und wirkt sich damit ggf. positiv auf den Verkaufserlös aus. Besteht keine entsprechende Regelung, darf auf dem Grundstück ohne Miteigentümerzustimmung nicht gebaut werden.
Fachleute, die sich auf Grundstücksteilung und –verkäufe spezialisiert haben, wie z.B. Immobilienmakler, sind für eine fachliche Vorbereitung einer solchen vertraglichen Änderung im Verkaufsfall der richtige Ansprechpartner. Als neutraler Dritter können sie Verhandlungen zwischen den Miteigentümern führen und durch das Wissen über die Gegebenheiten vor Ort die Änderung optimal herbeiführen.
