von Wilhelm Zimmermann in Firma Immobilien Service Zimmermann
„Gekauft wie besehen“ heißt es beim Erwerb einer gebrauchten Sache. Und ähnlich einfach war es früher auch beim Immobilienkauf. Neuere Rechtsprechung und Gesetzgebung zum Schuldrecht entlassen den Hausverkäufer jedoch so leicht nicht mehr aus der Haftung.
Zwar wird heute in Kaufverträgen nach wie vor die vom Gesetz abweichende, aber einzig sinnvolle und praktikable Lösung vereinbart, dass ein Käufer die Immobilie im gegenwärtigen altersbedingten Zustand erwirbt und dass Ansprüche wegen Sachmängel ausgeschlossen sind. Das gilt jedoch nicht, wenn ein Verkäufer Mängel arglistig verschwiegen hat oder vorsätzlich handelt. Deshalb nehmen die Notare im Kaufvertrag die ausdrückliche Versicherung des Verkäufers auf, dass ihm wesentliche oder versteckte Mängel nicht bekannt sind. Insbesondere auf (allerdings sehr selten vorkommenden) Befall des Hauses mit Hausbock und Hausschwamm oder bekannte Bodenverunreinigungen muss ein Verkäufer hinweisen. Auch sogenannte „Schwarzbauten“ müssen genannt werden.
Wenn einmal der Keller infolge einer defekten und anschließend reparierten Pumpe unter Wasser stand, ist dies kein offenbarungspflichtiger Gebäudemangel. Wenn aber jedes Jahr bei starkem Novemberregen Wasser durch die Kellerkasematten oder die Grundmauern eindringt, muss ein Verkäufer dies vor Vertragsabschluss mitteilen und sicherheitshalber in den Kaufvertrag aufnehmen.
Ist dem Verkäufer allerdings ein Mangel beim Vertragsabschluss nicht bekannt und wird dieser nach der Übergabe erst entdeckt, ist das bei dem üblicherweise vereinbarten Ausschluss für Sachmängel das Risiko des Käufers. Offensichtliche Mängel, auch wenn der Käufer sie bei einer Besichtigung übersehen hat, gehen zu Lasten des Erwerbers. Vorsicht ist insbesondere bei Privatverkäufen geboten, wenn das Haus oder einzelne Bereiche mit einer „Verkaufslackierung“ versehen wurden. Deshalb sollte ein Käufer sich die Immobilie vor dem Erwerb gründlich ansehen, am besten zusammen mit einem Fachmann seines Vertrauens. Gewissenhafte und fachkundige Immobilienmakler können beide Vertragspartner in diesem Punkt beraten, damit die Freude über einen erfolgreichen Vertragsabschluss ungetrübt bleibt.
