von Wilhelm Zimmermann in IMMOBILIEN SERVICE ZIMMERMANN
Wie hilfreich sind Preisstatistiken? Sasel ist ein Stadtteil mit vielen älteren Gebäuden. Duvenstedt hingegen ist ein Stadtteil mit einem hohen Neubauanteil. Kein Wunder also, dass in Statistiken über Hauspreise die Durchschnittspreise je m² Wohnfläche in Duvenstedt oft höher angegeben sind als in Sasel, trotz der höheren Grundstückspreise in Sasel. Sind jedoch vergleichbare Häuser zu bewerten, liegen die Saseler Preise höher. Preisstatistiken über Immobilienpreise sind also sehr kritisch zu betrachten, insbesondere, wenn durchschnittliche Quadratmeter-Preise für einzelne Stadtteile ermittelt werden.
Hier ist zu hinterfragen, inwiefern die Baujahre und Grundstücksgrößen berücksichtigt wurden. Aber diese Information erhält der Leser meist nicht. Wird ein neueres Gebäude auf einem überdurchschnittlich großen Grundstück verkauft, können die erzielbaren Preise die statistischen Werte deutlich überschreiten. Umgekehrt kann ein älteres Gebäude auf kleinem Grundstück erheblich unter den Durchschnittswerten liegen.
Wie repräsentativ die stadtteilbezogenen Erhebungen sind, hängt auch von den Verkaufszahlen ab. Häufig sind in Stadtteilen, in denen wenige Immobilien in einem kurzen Erhebungszeitraum verkauft worden sind, Zufallsschwankungen zu beobachten.
Für Grundstücke ist die Datensammlung des Gutachterausschusses der Stadt Hamburg recht aussagekräftig, dennoch sind Besonderheiten wie die Mikrolage, der Zuschnitt, etc. zu beachten. Je individueller der Wohnwert bei Häusern und Eigentumswohnungen, desto höher sind Abweichungen von Statistiken.
Eine beliebte Quelle zur Marktorientierung ist die Suche nach „vergleichbaren Objekten“ im Internet. Es gilt zu berücksichtigen, dass es sich hierbei um Angebotspreise, und nicht um tatsächlich erzielte Marktpreise handelt. Der Verkaufspreis bleibt dem Beobachter verborgen.
Bevor die eigene Immobilie verglichen werden kann, muss sich der Eigentümer kritisch überlegen, wie seine lieb gewonnene und für seine familiäre Lebenssituation meist perfekte Immobilie durch die Brille eines Kaufinteressenten gesehen wird. Bei der Zielgruppendefinition ist u.a. zu überlegen, welche Ansprüche potentielle Käufer haben und wie groß der Kreis ist, der eine solche Immobilie sucht, aber auch, wie viel diese Personen bereit sind zu zahlen.
Da jede Immobilie sehr individuell ist, müssen die Werte, die in ihr stecken, erkannt werden und den Interessenten zielgruppengerecht vermittelt werden. Die marktgerechte Preisermittlung kann deshalb nicht allein auf statistischen Daten beruhen, ist aber unersetzlich für ihren maximalen Verkaufserfolg. Hier ist gut beraten, wer langjährige Erfahrung und den guten Marktüberblick eines Fachmannes vor Ort nutzt.
