von Wilhelm Zimmermann in IMMOBILIEN SERVICE ZIMMERMANN
Das Grundbuch ist für jeden Immobilieneigentümer und Interessenten eine wichtige Informationsquelle. Ein Blick in dieses öffentliche Verzeichnis gibt u. a. Aufschluss über die Grundstücksgröße, den Eigentümer, etwaige Lasten und Beschränkungen sowie über Sicherungsrechte (z.B. Grundschulden für Banken).
Schon für die Wertermittlung ist die Grundbucheinsicht unerlässlich. Wertbeeinflussende Faktoren sind insbesondere Lasten wie z.B. Überfahrtsrechte für den Nachbarn, Wohn- und Nießbrauchrechte, Leibrenten und Erbbaurechte. Bei solchen Eintragungen kann der Erwerber nur eingeschränkt über sein Eigentum verfügen. Die Lasten müssen entsprechend berücksichtigtwerden. Bei einem Verkauf besteht bei solchen Eintragungen erhöhter Aufklärungsbedarf auf Seiten der Interessenten, um verständliche Unsicherheiten sachgerecht zu klären und die Gegebenheiten verständlich, objektiv aufzuzeigen. Für den Verkauf ist es auch wichtig zu klären, ob der Verkaufende im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Gegebenenfalls müssen entsprechende Nachweise rechtzeitig vor der notariellen Beurkundung beschafft werden. Eine Erbengemeinschaft weist sich z.B. durch Erbschein aus.
Ist ein Verkäufer verheiratet und lebt im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, aber der Ehepartner ist nicht im Grundbuch eingetragen, muss dieser trotzdem einer Veräußerung zustimmen, wenn die Immobilie einen wesentlichen Teil des Vermögens des verkaufenden Ehegatten darstellt.
Sobald der Wunsch besteht, eine Immobilie zu verkaufen, sollte der Grundbuchstand auch hinsichtlich weiterer Forderungen von Grundbuchgläubigern geklärt werden. Frühzeitig sollte z.B. mit den eingetragenen Banken geklärt werden, ob und in welcher Höhe noch Verbindlichkeiten bestehen und wie diese abgelöst werden können. Besonders wichtig ist es hierbei zu prüfen, ob es sich um eine Grundschuld mit oder ohne „Brief“ handelt. Fehlt der Hinweis „ohne Brief“, muss sichergestellt werden, dass dieser vorgelegt werden kann. Ansonsten kommt es zu Verzögerungen bei der Kaufvertragsabwicklung, weil die finanzierende Bank des Käufers nicht im Grundbuch abgesichert und der Kaufpreis nicht gezahlt werden kann.
Notare sehenbei der Kaufvertragsvorbereitung das Grundbuch ein. Fachlich versierte Makler klären jedoch im schon Vorwege den aktuellen Grundbuchstand sowie aus dem Grundbuch nicht eingetragene Baulauten. Sie machen Käufer und Verkäufer auf Fallstricke rechtzeitig aufmerksam und räumen Hindernisse beiseite, damit der Vertrag sicher und zügig durchgeführt werden kann.
