von Silja Zimmermann in IMMOBILIEN SERVICE ZIMMERMANN
Das öffentliche Baulastenverzeichnis ist für jeden Kaufinteressenten einer Immobilie eine wichtige Informationsquelle. Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung zu Gunsten eines anderen Grundstücks, die in Tun, Dulden oder Unterlassen bestehen kann. Sie beschränkt die Nutzung des belasteten Grundstücks und entsteht durch eine Erklärung des Grundstückeigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde.
Möchte z.B. ein Bauherr sein Einfamilienhaus dichter als 2,5 m an die Grundstücksgrenze bauen, so kann der Nachbar dem durch Eintragen einer Baulast auf seinem Grundstück zustimmen. In diesem Falle darf auf der Baulastfläche des Nachbargrundstückes weder neu gebaut noch diese als Abstandsfläche genutzt werden. Im Falle der Veräußerung des belasteten Grundstücks kann dies eine Wertminderung sein, wenn die Baulast die Bebaubarkeit beeinträchtigt (weniger bebaubare Fläche = geringerer Grundstückswert). Um beim Erwerb eines Grundstücks oder Hauses eine derartige Wertminderung auszuschließen, sehen versierte Käufer und solide Immobilienmakler (mit Vollmacht des Eigentümers) vor der Veräußerung einer Immobilie das Baulastenverzeichnis ein, um unliebsame Überraschungen auszuschließen. Dies ist übrigens nicht Aufgabe des Notars.
Aber nicht jede Baulast ist zwangsläufig wertmindernd. So spielt es z.B. keine Rolle, wenn auf einer Pfeifenstielzufahrt das Verbot einer Bebauung eingetragen ist. Hier ist es wichtig genau zu differenzieren. Sobald eine Baulast jedoch vernünftige Bebauungsmöglichkeiten des belasteten Grundstücks einschränkt, ist Vorsicht geboten, und man sollte genauer hinsehen. Um dies zu beurteilen, reicht die Einsicht des Baulastenverzeichnisses nicht aus. Eine genaue Klärung der Bebauungsmöglichkeiten ist in diesem Falle erforderlich. Falls für das Grundstück ein Bebauungsplan vorliegt, kann der Profi hieraus meist ableiten, welche Bedeutung die Baulast tatsächlich hat.
Eine professionelle Beratung, z.B. durch einen erfahrenen Makler, bezüglich der Chancen und Risiken, die sich aus Baulasten ergeben, ist sowohl bei der Neueintragung einer Last als auch bei dem Erwerb eines belasteten Grundstückes zu empfehlen.
